{"id":11796,"date":"2024-04-29T08:44:34","date_gmt":"2024-04-29T08:44:34","guid":{"rendered":"https:\/\/lawandconsulting.it\/?p=11796"},"modified":"2024-05-02T15:34:06","modified_gmt":"2024-05-02T15:34:06","slug":"spese-condominiali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lawandconsulting.it\/de\/spese-condominiali\/","title":{"rendered":"Die Aufteilung der Kosten f\u00fcr die Eigentumswohnung zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer"},"content":{"rendered":"

Come si ripartiscono le spese relative agli oneri condominiali tra venditore e acquirente di un\u2019unit\u00e0 immobiliare appartenente a un condominio a seguito dell\u2019alienazione di quest\u2019ultima. <\/em><\/p>\n

L\u2019art. 63, quarto comma, del codice civile dispone che: \u201cchi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente<\/em>\u201d.<\/p>\n

Col richiamo all\u2019 \u201canno\u201d, la norma non vuole riferirsi all\u2019anno solare o civile, ma bens\u00ec a quello di gestione o esercizio condominiale, il quale comprende comunque 365 giorni, ma anzich\u00e9 avere inizio il primo gennaio, esso decorrer\u00e0 da una data fissata dal regolamento condominiale o dall\u2019assemblea dei condomini.<\/p>\n

L\u2019arco temporale entro il quale si estende la suddetta responsabilit\u00e0 solidale dell\u2019acquirente dipende in concreto dai limiti temporali dell\u2019esercizio condominiale in cui \u00e8 compreso l\u2019immobile oggetto di acquisto.<\/p>\n

Dunque, ad esempio, se l\u2019immobile veniva trasferito in data 19 aprile 2023 e il suo alienante aveva debiti risalenti al mese di maggio 2021, l\u2019acquirente pu\u00f2 essere chiamato a risponderne solidalmente col suo dante causa se l\u2019esercizio condominiale si chiude il 30 aprile di ogni anno, al contrario invece, non se quest\u2019ultimo si chiude il 30 marzo.<\/p>\n

Nei rapporti tra venditore e acquirente di un\u2019unit\u00e0 immobiliare facente parte di un condominio opera il principio generale della personalit\u00e0 delle obbligazioni<\/u> \u2013 salvo che non sia stato diversamente convenuto tra le parti -, secondo il quale \u00e8 l\u2019acquirente a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento in cui diviene condomino a seguito dell\u2019acquisto.<\/p>\n

Il principio in virt\u00f9 del quale l\u2019acquirente pu\u00f2 essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, opera infatti nel rapporto tra il condomino e i soggetti che si succedono nella propriet\u00e0 e non anche nel rapporto tra questi ultimi.<\/p>\n

L\u2019art. 63, al suo ultimo comma, dispone invece che: \u201cchi cede diritti su unit\u00e0 immobiliari resta obbligato solidalmente con l\u2019avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui \u00e8 trasmessa all\u2019amministratore copia autentica del titolo che determina al trasferimento del diritto<\/em>\u201d.<\/p>\n

Al fine di liberare l\u2019alienante dall\u2019obbligo di contribuire alle spese condominiali, sar\u00e0 necessario trasmettere all\u2019amministratore la copia autentica dell\u2019atto di trasferimento, dal momento che tra le sue attribuzioni vi \u00e8 quella di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalit\u00e0 dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e diritti personali di godimento, nonch\u00e9 quello di eseguire le variazioni dei suddetti dati, che devono essere comunicate all\u2019amministratore in forma scritta entro 60 giorni.<\/p>\n

Ne consegue che sino alla data di trasmissione della suddetta copia autentica, l\u2019alienante \u00e8 coobbligato con l\u2019acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.<\/p>\n

Tale obbligo di informazione spetta all\u2019alienante, il quale pu\u00f2 agire in regresso verso il suo dante causa per recuperare l\u2019intera somma versata al condominio.<\/p>\n

Dopo che l\u2019amministratore viene per\u00f2 informato del trasferimento, per consolidata giurisprudenza di legittimit\u00e0, pu\u00f2 ottenere il pagamento delle spese condominiali solo contro il nuovo proprietario e non verso il venditore dell\u2019immobile; sar\u00e0 poi l\u2019acquirente del locale che potr\u00e0 agire in regresso contro il venditore.<\/p>\n

In difetto di specifica clausola nel contratto di alienazione atta a fissare i criteri idonei a stabilire su chi gravi l\u2019obbligo – nei rapporti interni – di pagare le spese condominiali, la Suprema Corte talvolta ha asserito che tali spese debbano gravare sempre sul soggetto proprietario nel momento in cui diviene attuale l\u2019obbligo di corrispondere le relative somme (senza che assuma rilievo il fatto che tale soggetto fosse o meno proprietario o no al momento dell\u2019assunzione della delibera), mentre orientamenti pi\u00f9 recenti distinguono le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell\u2019edificio o alla prestazione di servizi nell\u2019interesse comune da quelle relative a lavori che importino un\u2019innovazione o un onere rilevante per la loro particolarit\u00e0 o consistenza.<\/p>\n

Per la prima tipologia di spese, l\u2019obbligazione del condominio sorgerebbe con il compimento effettivo dell\u2019attivit\u00e0 di gestione che determina l\u2019esborso da parte dell\u2019amministratore, sul presupposto che il pagamento di spese ordinarie rientra tra le attribuzioni proprie dello stesso. Pertanto, tale pagamento non presuppone una previa delibera dei condomini assunta in sede di approvazione del preventivo annuale.<\/p>\n

Per la seconda tipologia, invece, l\u2019assemblea dei condomini \u00e8 chiamata a determinare quantit\u00e0, qualit\u00e0 e costi dell\u2019intervento, a seguito della cui riunione, la delibera assumerebbe valore di fonte costitutiva dell\u2019obbligazione di ciascun condomino di concorrervi.<\/p>\n

Ci si chiede dunque chi, in caso di vendita di un\u2019unit\u00e0 immobiliare condominiale, debba sostenere l\u2019onere di pagare le spese definite \u201cstraordinarie\u201d.<\/p>\n

A tale riguardo, appare opinione preferibile che i contributi dovuti per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni e per i lavori di importi superiore a una determinata somma, siano a carico di chi riveste la qualit\u00e0 di proprietario al momento della delibera assembleare della relativa approvazione delle suddette spese.<\/p>\n

Dall\u2019ultimo comma dell\u2019art. 63 disp, att. c.c., si pu\u00f2 altres\u00ec ricavare il principio per il quale, nell\u2019ipotesi di alienazione dell\u2019unit\u00e0 immobiliare in regime di condominio, la nascita dello status di condomino si perfeziona nel momento in cui il trasferimento viene reso documentalmente noto al condominio.<\/p>\n

Dunque, perdendo la qualit\u00e0 di condomino e non essendo pi\u00f9 legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell\u2019anno in corso o del precedente solo attraverso l\u2019acquirente che gli \u00e8 subentrato, verso l\u2019ex proprietario non pu\u00f2 essere chiesto ed emesso decreto ingiuntivo per la riscossione dei vecchi contributi condominiali, atteso che la norma di legge in esame pu\u00f2 trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio e atteso altres\u00ec che l\u2019obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l\u2019obbligato alla propriet\u00e0 dell\u2019immobile.<\/p>\n

Rechtsanw\u00e4ltin Milena Maria Oggiano<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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