La ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente
Come si ripartiscono le spese relative agli oneri condominiali tra venditore e acquirente di un’unità immobiliare appartenente a un condominio a seguito dell’alienazione di quest’ultima.
L’art. 63, quarto comma, del codice civile dispone che: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Col richiamo all’ “anno”, la norma non vuole riferirsi all’anno solare o civile, ma bensì a quello di gestione o esercizio condominiale, il quale comprende comunque 365 giorni, ma anziché avere inizio il primo gennaio, esso decorrerà da una data fissata dal regolamento condominiale o dall’assemblea dei condomini.
L’arco temporale entro il quale si estende la suddetta responsabilità solidale dell’acquirente dipende in concreto dai limiti temporali dell’esercizio condominiale in cui è compreso l’immobile oggetto di acquisto.
Dunque, ad esempio, se l’immobile veniva trasferito in data 19 aprile 2023 e il suo alienante aveva debiti risalenti al mese di maggio 2021, l’acquirente può essere chiamato a risponderne solidalmente col suo dante causa se l’esercizio condominiale si chiude il 30 aprile di ogni anno, al contrario invece, non se quest’ultimo si chiude il 30 marzo.
Nei rapporti tra venditore e acquirente di un’unità immobiliare facente parte di un condominio opera il principio generale della personalità delle obbligazioni – salvo che non sia stato diversamente convenuto tra le parti -, secondo il quale è l’acquirente a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento in cui diviene condomino a seguito dell’acquisto.
Il principio in virtù del quale l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, opera infatti nel rapporto tra il condomino e i soggetti che si succedono nella proprietà e non anche nel rapporto tra questi ultimi.
L’art. 63, al suo ultimo comma, dispone invece che: “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina al trasferimento del diritto”.
Al fine di liberare l’alienante dall’obbligo di contribuire alle spese condominiali, sarà necessario trasmettere all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento, dal momento che tra le sue attribuzioni vi è quella di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e diritti personali di godimento, nonché quello di eseguire le variazioni dei suddetti dati, che devono essere comunicate all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni.
Ne consegue che sino alla data di trasmissione della suddetta copia autentica, l’alienante è coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.
Tale obbligo di informazione spetta all’alienante, il quale può agire in regresso verso il suo dante causa per recuperare l’intera somma versata al condominio.
Dopo che l’amministratore viene però informato del trasferimento, per consolidata giurisprudenza di legittimità, può ottenere il pagamento delle spese condominiali solo contro il nuovo proprietario e non verso il venditore dell’immobile; sarà poi l’acquirente del locale che potrà agire in regresso contro il venditore.
In difetto di specifica clausola nel contratto di alienazione atta a fissare i criteri idonei a stabilire su chi gravi l’obbligo – nei rapporti interni – di pagare le spese condominiali, la Suprema Corte talvolta ha asserito che tali spese debbano gravare sempre sul soggetto proprietario nel momento in cui diviene attuale l’obbligo di corrispondere le relative somme (senza che assuma rilievo il fatto che tale soggetto fosse o meno proprietario o no al momento dell’assunzione della delibera), mentre orientamenti più recenti distinguono le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune da quelle relative a lavori che importino un’innovazione o un onere rilevante per la loro particolarità o consistenza.
Per la prima tipologia di spese, l’obbligazione del condominio sorgerebbe con il compimento effettivo dell’attività di gestione che determina l’esborso da parte dell’amministratore, sul presupposto che il pagamento di spese ordinarie rientra tra le attribuzioni proprie dello stesso. Pertanto, tale pagamento non presuppone una previa delibera dei condomini assunta in sede di approvazione del preventivo annuale.
Per la seconda tipologia, invece, l’assemblea dei condomini è chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, a seguito della cui riunione, la delibera assumerebbe valore di fonte costitutiva dell’obbligazione di ciascun condomino di concorrervi.
Ci si chiede dunque chi, in caso di vendita di un’unità immobiliare condominiale, debba sostenere l’onere di pagare le spese definite “straordinarie”.
A tale riguardo, appare opinione preferibile che i contributi dovuti per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni e per i lavori di importi superiore a una determinata somma, siano a carico di chi riveste la qualità di proprietario al momento della delibera assembleare della relativa approvazione delle suddette spese.
Dall’ultimo comma dell’art. 63 disp, att. c.c., si può altresì ricavare il principio per il quale, nell’ipotesi di alienazione dell’unità immobiliare in regime di condominio, la nascita dello status di condomino si perfeziona nel momento in cui il trasferimento viene reso documentalmente noto al condominio.
Dunque, perdendo la qualità di condomino e non essendo più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato, verso l’ex proprietario non può essere chiesto ed emesso decreto ingiuntivo per la riscossione dei vecchi contributi condominiali, atteso che la norma di legge in esame può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio e atteso altresì che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile.
Avv. Milena Maria Oggiano
